O excesso de zelo evita que imóveis com algum empecilho sejam comercializados livremente. “O interessado em uma aquisição imobiliária que exige a apresentação dos documentos necessários à sua segurança dificilmente será surpreendido com a perda do investimento que, muitas vezes, é fruto de uma vida inteira de trabalho”, diz o superintendente do Creci-Minas.
No caso das locações, Ricardo acrescenta que, como o corretor de imóveis é o profissional contratado para a administração imobiliária, ele deve zelar pelo bem, tendo atenção redobrada, o que justifica tantos cuidados. “Outro fator de grande relevo, o principal a meu ver, é a demora do estado em decidir pendências judiciais envolvendo locações, o que desafia o aumento do rigor no quesito garantias locatícias.”
O advogado Leandro Pacífico de Souza Oliveira, que atua na Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), conta que as exigências, no caso dos aluguéis, decorrem da Lei de Locações (8.245/91). “Elas servem para dar segurança aos negócios jurídicos, lembrando que abusos devem ser coibidos. A burocracia é imposta pela lei e visa proteger tanto o locador quanto o locatário”, diz.
Na prática, Fernando diz que contratos de locação ou de compra e venda de um imóvel representam a oferta de crédito ao locatário ou ao comprador, “que assume débitos perante o locador ou o vendedor, devendo ser procedida uma coerente análise de risco, que será sempre bastante vantajosa para aquilo que todos desejam em um negócio imobiliário: confiança”, analisa.
RESGUARDAR Para o designer gráfico Fernando Lima, que comprou um imóvel há três anos no Bairro Padre Eustáquio, Região Noroeste de Belo Horizonte, a quantidade de documentos exigida é mais para segurança do banco e da instituição que está financiando do que para o comprador. “É 85% para garantia deles e 15% para quem compra”, considera.
Apesar do número de documentos exigidos, Fernando reconhece que providenciá-los resguarda a negociação. “Mas a gente não tem escolha, não tem como questionar isso. Lembro-me que, quando comprei o imóvel, demorei cerca de um mês só para reunir a documentação que tinha de levar ao banco.”
REQUISITOS ESSENCIAIS
Consumidor deve exigir certidões que atestem ausência de pendências sobre o imóvel e de quem está negociando para verificar se está tudo em ordem com a documentação
As exigências para negociar um imóvel são variáveis, conforme o objetivo do contrato: locação ou aquisição. No caso de compra e venda, o superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, diz que o interessado deve tomar prévio conhecimento da situação cadastral, tanto do imóvel quanto do vendedor.
Para verificar se está tudo em ordem, o possível comprador deve exigir as certidões que atestem a ausência de pendências que recaiam sobre o imóvel e quem o negocia. “Deve, também, contar com a assessoria de um profissional do mercado imobiliário, visitar o imóvel, buscar informações sobre preço, localização e demais vantagens da aquisição”, observa Ricardo.
Por fim, vem o contrato de compra e venda, que deve ser muito bem elaborado, a fim de resguardar o comprador e o vendedor. O documento deve expressar os direitos e obrigações das partes de forma clara, evitando-se discussões futuras, conforme ressalta o superintendente do Creci-Minas.
As exigências também vão variar de acordo com a modalidade de compra, segundo o advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) Alexandre Barros Tavares. “Caso seja à vista, não é exigida quase nenhuma documentação, havendo somente necessidade de assinatura da escritura e pagamento dos impostos (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI) e taxas cartorárias”, conta. É imprescindível, ainda, que não haja dívidas relativas ao imóvel (condomínio e IPTU) e que ele não seja objeto de garantia ou penhora, como acrescenta o advogado.
No caso de financiamento, a documentação exigida é maior, devido à operação com o banco e não à compra e venda propriamente. “Contudo, aconselham-se vários cuidados na hora da compra do imóvel, seja à vista ou mediante financiamento, para evitar problemas futuros ou mesmo a nulidade da aquisição. Certidões negativas das justiças, físicas e de protesto são importantes para o comprador”, enumera Alexandre.
REGULARIDADE Para que o interessado em adquirir um imóvel possa se orientar sobre a legislação a respeito do tema, o advogado e diretor da Céu-Lar Netimóveis Fernando Júnior conta que a Lei 7.433/85 e o Decreto 93.240/86 regulamentam os procedimentos. “Devem ser apresentados diversos documentos que comprovem sua regularidade e a idoneidade financeira do vendedor e do comprador”, reitera.
Mas não basta às partes contratantes formalizarem o negócio por meio de um contrato particular de promessa de compra e venda, de acordo com Fernando. “Torna-se também indispensável a lavratura de uma escritura pública, que deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
SEGURANÇA AO ALUGAR
Em relação às locações, são exigidos documentos que certifiquem a idoneidade financeira de quem pretende alugar o imóvel e de seus fiadores, caso haja. Entre eles, Ricardo Mendes cita comprovantes de rendimentos, capacidade, estado civil, propriedades e sociedades.
Caso não tenha fiadores, o interessado pode optar por outras modalidades de garantia contempladas pela Lei do Inquilinato, uma vez que haja consenso entre as partes contratantes. “As mais utilizadas são a fiança, o seguro fiança, a caução representada por bens imóveis e a caução representada por título de capitalização”, cita o superintendente do Creci-Minas.
Para alugar, o advogado Fernando Júnior diz que o inquilino assume diversos compromissos legais e contratuais, inclusive, o de conservação da propriedade durante todo o prazo do contrato, que pode ser estendido por um longo período. “A possibilidade de prorrogação da locação por bastante tempo implica compreensão de que diversas situações poderão ocorrer na vida do inquilino, inclusive uma demissão do emprego, uma alteração na composição da renda familiar etc.”
Por isso, é indispensável averiguar a efetiva capacidade moral e financeira do inquilino para arcar com esses compromissos legais e contratuais, ressalta Fernando, lembrando que ele deve, ainda, oferecer uma ‘garantia locatícia’ exatamente para amenizar os imprevistos que podem ocorrer durante toda a vigência da locação”, justifica.
AGILIDADE Fernando diz que, atualmente, existem opções interessantes para assegurar o pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios e a preservação do patrimônio imobiliário. “O seguro fiança e o título de capitalização são alternativas eficazes para a garantia locatícia, servindo ainda para o inquilino livrar-se daquele constrangimento que normalmente ocorre no momento de solicitar a fiança para um amigo ou um parente.”
De acordo com o advogado, essas alternativas também significam simplificação dos procedimentos e das exigências cadastrais, o que agiliza o contrato de locação. “Porém, considerando que essas garantias locatícias vigoram por um determinado período, o inquilino deve permanecer sempre atento à necessidade de renovação periódica de ambos.”
NO CASO DA COMPRA, É PRECISO:
Imóvel:
» Registro (matrícula atualizada)
» Certidão de ônus reais
» Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias
» Última guia de IPTU e certidão negativa de débitos de tributos municipais
» Verificar possibilidade de desapropriação
» Comprovação de quitação de consumo de água, luz, TV a cabo, internet etc.
» Vistoria do imóvel pelo vendedor, para a posse do comprador, contendo descrição minuciosa do estado de conservação, das benfeitorias, dos pertences e dos acessórios que serão transferidos
» Quitação do ITBI
Pessoa física:
» Cópias dos documentos pessoais (RG e CPF) e comprovante de endereço
» Para casados: certidão de casamento
» Para união estável: escritura pública ou decisão judicial ou documento equivalente
» Para solteiros: declaração de que não mantém união estável
» Certidão negativa de débitos de tributos federais
» Certidão negativa de débitos perante a Receita Estadual
» Certidão negativa de débitos de tributos municipais
» Certidão negativa de distribuição de feitos da Justiça Federal
» Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça estadual e juizados especiais
» Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça do trabalho
» Certidão negativa de protestos
Tratando-se de unidade habitacional em condomínio:
» Convenção de condomínio e
regimento interno
» Declaração de quitação plena das obrigações condominiais
Tratando-se de imóvel locado:
» Renúncia ao direito de preferência
» Contrato de locação e vistoria do imóvel
» Declaração de quitação plena das obrigações locatícias (aluguel e
encargos locatícios)
Tratando-se de imóvel em construção:
» Registro da incorporação imobiliária
» Memorial descritivo
NO CASO DE ALUGUEL:
Alguns dos comprovantes exigidos do locatário e de seus fiadores são de:
» Rendimentos
» Estado civil
» Propriedades
» Sociedades
» Imposto de renda
» Outros documentos ainda
podem ser necessários.
Júnia Leticia - Estado de Minas
Fonte: Lugar Certo
